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3月調控後，北京二手房市場熱度驟降，各中介機構的實際交易量迅速觸底，並持續冷清瞭數月。
??本報記者 王營 實習生 徐婷 北京報道
??導讀
??3月調控後，北京二手房市場熱度驟降，各中介機構的實際交易量迅速觸底，並持續冷清瞭數月。網簽量經過4-6月的連續下降後也基本觸底，進一步下降空間已然不大。從目前的交易數據看，有一定觸底企穩並逐步回升的跡象，但幅度較為有限。
??自調控以來，北京二手房市場正持續降溫。
??據偉業我愛我傢市場研究院統計，2017年8月上半月（1-15日）北京全市二手住宅共網簽3530套，較7月上半月增加5.5%，較7月下半月減少7.4%，整體網簽量與7月相差不大，但與2016年8月上半月相比，今年同期的網簽量下降瞭67.1%。
??一個值得關註的現象是，成交量下跌也存在業主惜售因素影響。據“麥田房產”對目前看房客戶的調研分析，當前換房群體依然占據50%以上，且要買的房子普遍比要賣的房子抗跌10%左右；與此同時，中高端社區的房源新增掛牌量下降20%，成交占比卻上漲3%。
??二手樓市持續低迷
??北京二手房市場已連續多個月低迷。
??據偉業我愛我傢市場研究院數據統計，2017年7月，北京全市二手住宅共網簽7158套，環比6月下滑19.7%；成交均價環比6月下降1%，自5月以來連續第三個月回落，整個北京二手房市場在5-7月間持續量價齊跌，這一走勢與國傢統計局的價格走勢完全一致。
??偉業我愛我傢集團落地的15個城市中，有14個城市在全國70個大中城市的房價監控之列，這14個城市的房價，7月二手房有8個城市在上漲，4個城市在下降，2個城市持平。北京、天津、南京、上海四城的樓市降溫較為明顯，新房、二手房價格都在下滑。從5-7月數據來看，北京、天津二手房價格的跌幅最明顯；南寧的新房、二手房價格則有較為明顯的上漲。
??8月延續瞭7月以來的低迷走勢。上半月北京二手房市場日均網簽量為235套，與7月的231套基本持平。其中，工作日單日最高台北靜電油煙處理機出租油煙處理機出租值為8月14日的383套，最低值為8月8日的240套。
??21世紀經濟報道記者調研瞭目前二手房市場的表現，發現已經出現明顯觀望情緒。鏈傢地產一位中介林某表示，最近二手房成交量下降，賣房的人並未減少，不過買房人有所下降。受3·17調控政策影響，賣房人開始降價。與3月調控前相比，現在北京市二手房整體降價10%-15%左右，原先1000萬才能購入的房子，現在900萬左右就能入手。林某提及永定門附近，同一類型房源在3月調控前最高能以1300萬的價格成交，但現在1000萬左右就能買入一套兩居室。
??麥田房產一位中介人士表示，亦莊區域二手房均價如今在45000元/平方米左右，在3月調控前均在50000元/平方米以上，甚至達到60000元/平方米。
??據鏈傢團結湖片區中介人員田某介紹，該片區老小區二手房單價在65000-70000元/平方米，新小區則在75000元/平方米以上。而在3月調控前，這一片區的二手房價在80000元/平方米左右。全市整體而言，相比3月調控前，二手房價下降5%-6%。目前北京二手房降價幅度約為10000元/平方米，部分大面積二手房降幅甚至超過這一數據。
??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為，“3·17新政”後，北京二手房市場熱度驟降，各中介機構的實際交易量迅速觸底，並持續冷清瞭數月。網簽量雖因時間上的滯後性降勢稍緩，但經過4-6月的連續下降後也基本觸底，進一步下降空間已然不大。從目前的交易數據看，8月上半月的市場活躍度較之前有所提高，有一定觸底企穩並逐步回升的跡象，但幅度較為有限。網簽因滯後性目前仍處於低位企穩狀態，但隨著實際交易量的逐漸增加，接下來網簽量也將有所回升。
??換房群體占比大
??21世紀經濟報道記者調研中發現，目前市場上成交主要由換房群體構成。
??麥田房產調研發現，成交量下跌也有換房群體心態成熟因素導致。該機構發現幾個有趣的現場狀況：客戶不著急購買，但緊密關註市場動態，電話咨詢量上漲13%；部分業主著急賣房，主動與經紀人互動意願增加，包括小區房源價格變動、看房反饋等咨詢量上漲17%；掛牌業主因報價變動意願增強，與經紀人協商、互動性變高，持續2次調低價業主占到在售房源量的7%。
??麥田房產副總裁林雪蓮認為，市場有起伏是始終存在的，而換房的想法不會完全受制於市場波動，換房的第一個層次是改善居住，即通常說的以小換大、由遠換近；還有一個重要維度是追求，這涵蓋戶型滿意度、物業管理、鄰居素質、教育配套、綠化率、車位情況等。
??另外，調控明顯影響瞭換房人群的購買力。前述中介田某表示，如今二手房市場的買房者和賣房者數量均出現同比下降趨勢，成交量也出現下降。目前北京市內一個月有約8000套左右的二手房成交，平均到每個片區每月大約是40-50套成交；而在去年同期，北京市每個月有20000-25000套二手房成交。
??該人士表示，受政策影響，部分換房客戶無法獲得更多貸款，原來賣一套400萬的房子，加上貸款能換購700萬-800萬的房子，如今頂多隻能換購到600萬的房子；部分利用杠桿購房的人群，目前的貸款政策已經無法滿足其需求。這些客戶認為換房的選擇范圍變窄，於是原計劃置換新房的人就會放棄出售原有房產，導致二手房掛牌量下降。
??中介林某表示，如今買房客戶以置換需求較多，要麼換位置，要麼以小換大。出於對接下來房價可能繼續下降的猜測和觀望心理，目前想買房的人很多，但是真正出手的人則比較少。
??（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）
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